作者：戴欣明  2005年10月杭州

作者按：现在我经常能听到的一句话是：“您是我的贵人，我一定要感谢您对我的帮助，您的帮助在我的人生中起到了转折点的作用！”我说：“不用客气，我也是在别人的帮助中成长的，其实很多人在帮助我的时候并不求回报，有些成了我的贵人，甚至他自己都不知道。”“我帮助你是举手之劳，或者说也是对那些帮助了我，而不求回报的贵人的感谢！”

贵人三、六、九是我一直研究的一个人文特征，就是说一个人一生要想成就一些事情，那么在你的人生道路上要有一些贵人的帮助，成大事者必须要有九个贵人以上。很多人认为我在某个方面也是成功的，的确，到我成功的时候，我发现那天我的贵人开始突破了九个……

戴欣明

2007年11月5日星期一感言

孟德安，我的大学老师，现在是东北师范大学美术学院书记。他是我的恩人！八十年代，一个春、夏之交的季节。东北师范大学（在长春市）派他和另一位老师陈老师带队去吉林市招收大学生。

那是个杨柳飞扬的日子，大街小巷似乎都能看见身背画夹的考生，因为那是这些人的大日子。

很多街道上种满了梨树，梨花开放着，被夹着席席暖意的风轻浮着，不时有些叶子飘下来。偶尔有女孩子拾起花瓣，嗅者。鲜嫩的脸蛋被衬托得分外摇曳。那时街上没有多少部汽车，不象现在那样车水马龙。街上流动着植物的生鲜味道。你也能感受到街上的安静气氛。翼动的是我那颗跳动的心！

这年的春天来的很快，是我至打记事以来最盼望的，因为那是决定我命运的春天。

东北，历来就是四季分明，每个季节都会给你以不同的感受。在冬季时我是那样的盼望春天的来临，我好能更多地去郊野去写生。冬天对于我们这些要经常去户外写生的人来讲太辛苦了，因为画一幅风景画要在户外站上一两个小时，那可是零20多度的严寒。

说孟德安老师是我的恩人，是因为在哪个时代如果你不是哪个在位（报考的大学）老师的学生，上艺术类大学几乎是没有希望的。这也是我上大学3年后知道的。

在孟老师去吉林市招生时，我们彼此都不认识。我当然也就不可能是他的学生了。但不知不觉中我“成了”他的学生。

我敢说，我当时的绘画水平完全可以傲视群雄。当时圈内流行的一句话是：“你赶紧上去吧（考上大学），你不上去，我们是没有希望了！”

我的风格、我的水平、我那满不在乎的“艺术家气质”（孟德安老师在1993年对一行人的解释。1993年，那年我专程在长春邀请了一些人物聚会，但是众星捧月的是孟德安老师，这时他才意识到我是他的贵人……）。这都映入了孟老师的眼帘。而另一名招考老师（如今这位老师已经不在了，他去在他喜欢的江南水乡。）非要把我从术科的合格者中拿下，孟老师无论如何都坚持让我要上来，以至于别的老师以为我是他的学生。其实，别的老师“误以为”我是他的学生。

大家都知道，艺术的评价标准是很难衡量的，这是人所共知的。说你行你就行;说你不行，行也不行。尤其那时我还是一个普通考生，想“灭掉”你如探囊取物一样简单。

孟老师是个非常有正义感的老师，爱才。他有意无意的帮助了我，却不让我知道。直到有一天，大三时的一个风雨交加的夜晚，雨拍打着窗户。对于东北人来讲那可是一个喝酒的好天。这时，我正在东北师范大学三舍303寝室靠门的上铺上看着柏拉图的书。隐隐约约我听到一帮同学在另一寝室喝多了并在谈论着，后来涉及到了我。我感觉到说的和我上学有关的事情，可是又听不清楚。后来我的同房孟庆凯喘着酒气从那个房间回来告诉我：“如果没有孟老师，你非常有可能上不了咱们大学，我们也成不了同学！方才大家就是在讲你。”

“怎么回事？”我疑惑的问。我的这位同学同孟老师是“哥们加老师”的关系。

“他们喝多了，为了说自己完全靠实力上来的而比起来。谁也不服谁，可是一个个都被对方说穿。” 孟庆凯说。“后来我插话说，你们谁也不要说了，我告诉你们咱班只有一个人不是哪个老师的学生，这个人就是戴欣明。”大家鸦雀无声，没有任何人提出疑义。这场争论也就到此结束，以后也再也没有人提这件事了。

至此，我知道孟德安老师充当了我的贵人;其实就是我的贵人。这也是一个人在一生中要遇到的六个贵人之一。 （六个贵人：风水讲法，也不可全信。但是，却有一定道理。三、六、九取中。做小事者为三，做大事者为九。）

当然，我的同学当中比我强的很多，只不过为了保险（能上艺术类大学），加上他们绝大部分是长春本地的，不知多少年之前就自然不自然地和那些老师有着千丝万屡的关系，所以他们自然也就是这些在位老师的学生。当然那也是我想要的。

我在上大学之前去过东北师范大学一次，是上大学前一年的五月。现在记不清是为什么去的。只是知道大门（上大学后才知道，那实际是侧门）被高大的梧桐树遮盖着。随便叫一棵树都有近40年乃至更长的时间，因为那些树都是当时日本侵略中国时种的。学校的很多建筑也是哪个时代的“产品”。进入大门你有如进入深林一样。哪天中午阳光特别明媚，光线透过大大的、绿绿的叶子，照得枝叶的层次特别分明。滴滴阳光穿过叶与叶之间的缝隙射在柏油路上，并在我的脚下移动着，仿佛在跳着舞。我小心奕奕地走着，生怕踩痛了他们……我向上望去，绚目的阳光让我争不开眼睛。眼睛的闭合也是白与红（由于光线太强，透过眼皮的肉看到的是红色）的交替过程，真让我以为通过叶子就是我理想中的共产主义的美好天堂（文革哪个时代遗留下来的宣传还在影响着大家：帝国主义、资本主义国家天天是阴天，道路泥泞;社会主义国家阳光灿烂;共产主义时，只有晴天。之所以下雨，因为还是社会主义国家吗！现在想起来都好笑）。大门内外，学生出出进进，有说有笑，让我羡慕不已。尤其是那些年轻的女大学生胸前的校徽更是吸引着我的目光，以至于把门的老大爷看着我的同时，露出诡异的微笑。当时的此情此景真让我有点头晕目眩。但是此一行没有攀上任何老师。

现在，作为一名管理者，我为我有艺术的功底感到自豪。这也是我的管理的特色之一，是很多人不能同我类比的重要原因之一。作为一名优秀的管理者、学者，细致的观察至关重要。这对于一个懂艺术的人却轻而一举。我的特色之一就是把艺术应用到管理当中，形成我特有的管理艺术。再有就是对各类人的了解。通常一般管理者是不能对艺术的人了解以及实施管理的。但是，你想象一下，我们身边有多少人同艺术有关？比如服装设计师、室内设计师……

你想要惬意的生活，艺术会要求与你同行！

（戴欣明在西湖边上学跳舞）

（杭州西湖边上跳舞的人群）

（在望湖宾馆早餐）

（杭州西湖边上）

（秦刚、惠冰、戴欣明）

（青藤茶社的安静惬意）

（南开大学博士：惠冰）

（雅颂（中国）战略传播机构董事长：秦刚）

（秦刚、戴欣明、惠冰就一些哲学问题进行了广泛的探讨）

（雅颂（中国）战略传播机构董事长，南开大学国际关系学学者：秦刚;南开大学博士，政治学学者：惠冰;人文地产权威专家、社会学家：戴欣明）

（秦刚、惠冰、戴欣明在青藤茶社关公神台前）

（广东番禺百万葵花园）

（贵人有的时候就是太阳，让葵花找到成长方向）

（蜜蜂就会来采蜜，相得益彰）

（婀娜多姿）

心情也会像花一样！　　

（花朵展现她的魅力不在与花的多寡）

（看到樱花总有那种喷发的感觉，或许也预示你的事业的蓬勃发展）

（这张图有好长一段时间作我的电脑桌面）

城市应该制造亮点;深圳是个制造亮点的城市，当然，深圳开埠之初的建设亮点已转移到经济亮点，像1998年全国大洪水，有领导就说，当年确保的GDP增长7.8是深圳贡献的，说明了深圳的经济是多么的势不可挡，现在深圳的GDP还在每年15左右的增长名列中国城市前茅，有些经济亮点应该是正常的。但是，今年上半年的经济亮点就有些不正常：房价领涨全国。这个亮点是一个城市应该被放大的光芒吗？明显这个或许不应该过于明亮的“亮点”发光度极高，掩盖了深圳近来倡导的“人文精神”，让深圳四杰中以人文地产著称的戴欣明与其他三位专家：高海燕、茅巍、秦刚经常进行深度思考。

城市的亮点应该以城市居住者的生活、工作、事业为着眼点，再由这些人为之做出贡献。房地产新主流思想“深圳四杰”戴欣明、秦刚、茅巍、高海燕共同倡导的“莞深同城”更多地是关注人的生活圈、工作圈、事业圈，同时围绕这个核心树立人文理念，让深圳人体验到了新生活方式的同时，感受“新人文”;重新体验生活的意义，用空间进行分割的同时，体验深圳人久违的清净……

我们城市需要“莞深同城”这样的亮点，这样的亮点不单是对城市的贡献，同时，更是对居住者的贡献！“深圳四杰”不断在探索城市、地产、人文、故事，寻找和挖掘那些本应该闪亮的东西，我们也会毫不保留地贡献给城市与人们！

（深圳四杰：高海燕、茅巍、秦刚、戴欣明的城市理念“莞深同城”）

（深圳四杰：戴欣明、秦刚为莞深同城理念鸣锣开道）

链接一篇同戴欣明有关的文章：

土地的出让价格和热卖程度在某种程度上是当地房地产行业发展状况的一种折射。

　　11月2日，深圳政府公开出让位于观澜的两宗用地，作为深圳的品牌地产商招商、万科、金地等无一斩获，两宗土地被和记黄埔地产（深圳）公司以10.2亿收入囊中，平均楼面地价为每平方米6657元。

　　“这次的土地出让，竞买基本上是在和记黄埔地产和招商地产两家公司之间展开的，深圳市场观望情绪严重，房价涨幅趋缓，高价拿地获利风险加大，所以很多开发商都在观望。”现场的一位开发商高管向记者解释该公司没有参与拿地的原因。

　　这只是一个花絮。相比之下，楼市9月份以来的价格回落、成交萎缩，似乎更能说明问题。

　　房价逐渐回归理性

　　10月27日，由中海地产开发的位于深圳关外的中海大山地开盘价格引得3000人到场疯抢，280套多层和小高层单位，两个多钟头就销售250套。取得这样的成绩，是因为其6400元/平方米的价格，同样的面积户型，有的楼盘价格高出不止一倍。

　　而和中海大山地几乎同时销售的位于深圳福田的葵花公寓以均价3.5万元/平方米的高价开盘，截至10月31日晚，深圳国土房管局网站显示售出218套，但其中192套为圣廷苑酒店认购，普通市民购房数量仅为26套。

　　中海地产相关负责人在接受记者采访时曾表示，中海新盘的定价是在回归理性，因为市场已在回归理性。中海的态度表明，品牌开发商已经意识到深圳楼市后市并不十分乐观。

　　深圳楼市也有个别项目销售回暖的现象，“但判断楼市调整是否结束，不能单看这几个楼盘。”深圳中原地产总经理李耀智表示，目前大部分项目都卖得很一般，这几个新盘卖得好的重要原因是整体价格比预期低。“如万科·金域东郡前期对外预测的价格是8000、9000元/平方米以上，开盘均价是7500元/平方米。”

　　“深圳3万多价格的‘万元房’大把，不过在销售上一直都曲高和寡，6000到9000元的价格是市场的预期。”一位长期研究房地产的专业人士这样对记者说。

　　戴德梁行第三季度市场报告指出：“本季度许多买家推迟或取消购买计划，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。同时自住客比例高达9成左右。”自住客的置业能力显然无法和投资客相比，市场消费结构的扭转引发了深圳楼市随后的变化。 

　　买方市场正在形成

　　二手楼三级市场方面影响相比更为直接，深圳某网公布的《深圳三级市场第三季度报告》就指出，9月份全市二手房挂牌均价开始下跌，中原深港研究中心的监测数据显示，深圳二手楼10月上半月成交量比9月同期减少59% ，甚至比低谷期的8月份同比减少32% ，创出成交量新低。

　　不仅如此，过往那些依靠深圳投资拉动的区域和楼盘，也受到了不同程度的影响。在惠州大亚湾，据统计10月份深圳客成交数量急剧下降，仅接近去年同期的30% ;而东莞楼市诱人折扣、促销活动不断，

　　而在上半年仍让深圳投资客们为之疯狂的外地地产项目，则更为冷清，直接反映在看楼团上，“一个星期才3个报名电话。”某惠州看楼团工作人员如是说。

　　到现在为止，深圳一手新房市场还没有出现大规模的退房潮，但新房成交锐减是事实。另有部分购房者退单第二套房，更有部分炒家见手中房源无利可图要求退房。退房表明“卖方市场”正面临终结。

　　宏观调控效应加剧

　　记者了解到，由于深圳房价下跌趋势明显，不少炒楼者在乏人问津的情况下数次降价出售。一些专家认为这都是宏观调控的滞后效应所致。

　　“调控肯定是直接的原因。”金地集团内部人士认为，如果要追究深圳楼市“变脸”的源头，政府调控措施肯定首当其冲，年初的清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一，但是从今年8月份风传二手房交易的个人所得税重新评估、严格征算开始，深圳楼市初显颓势。随后金融手段终于祭出，银行全面停止二手房信贷业务，对新房信贷也是“严加看管”，直至到第二套房首付40%的出台，可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道。

　　 “动用了金融手段，这是今年调控的最大亮点。”地产学者戴欣明预计，今年数次加息的效果在明年初将集中爆发，而后续可能的调控政策仍有很多。

　　政策面的最新消息是，国土资源部相关负责人10月28日表示，为防止开发商圈地囤地，今后将要求实行“净地”出让，并要合理控制单宗土地出让规模，且要规定每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年等等。

　　这就是说，此前业界所呼吁的减少数十万平方米的大宗土地一次性出让的做法，已被决策层所采纳，这样将有利于土地供应及时有效地转化为产品供应，防止开发商通过分期开发实现曲线囤地。

规划局贺承军、晶报胡春、众厦地产林晓华、证券时报毛翰民、城市战略策划家戴欣明把酒言欢，畅谈……

规划局贺承军、晶报胡春探讨到问题深处……

培训大师李朝曙驾到：城市发展中的教育……

贺承军、胡春、林晓华、毛翰民、戴欣明、刘勇谈笑风生

人生多欢笑：贺承军、胡春、林晓华、毛翰民、戴欣明、刘勇、李朝曙

观点地产“城市·观点论坛深圳行”第一场论坛：

《新时期的深圳城市文化与居住思考》专场论坛由戴欣明主持

由观点地产机构、深圳特区报、第一财经日报共同主办，箭牌卫浴协办的“城市·观点论坛深圳行”11月7日下午在深圳隆重开幕。与今年“城市·观点论坛”贯穿的主题一样，土地、金融及城市文化成为论坛讨论的焦点，而深圳乃至整个华南地区目前所面临的成交量萎缩的困局则成为另一大关注热点。以下为“新时期的深圳城市文化与居住思考”对话的精彩内容。

（城市运营人，深圳特区报房地产负责人王月华与城市战略策划家戴欣明）

　　【主持人】：专家的演讲更专业化一些，下面我们进入下面一个议题——精彩对话阶段，今天有三场精彩对话，第一场对话是新时期的深圳城市文化与居住思考，有请嘉宾主持深圳动能管理品牌策划机构的战略顾问、品牌策划师、营销学专家戴欣明先生。

注明：本文为现场速录稿，只对极少部分字作修正

　　对话嘉宾：

   著名社会观察家、雅颂战略传播机构董事长秦刚先生

　　五合国际建筑设计集团总顾问刘力先生

　　风火控股副总裁董丹青先生

　　箭牌卫浴总经理孟义先生

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国区总经理马振荣先生。

（戴欣明在主持《新时期的深圳城市文化与居住思考》专场论坛）

　　【主持人戴欣明】：各位嘉宾下午好，我是戴欣明，很多人都把我的名字叫做带来欣欣向荣的明天，所以我的名字就变得比较容易记了。今天这个论坛开到这一步应该是进入一个新的阶段了，但总感觉少点儿什么，那就是刚才各位英雄上来的时候没有音乐伴奏。

　　观点地产倡导的是“地产、人文、故事”，这和我一直倡导的“人文地产”可能有不谋而合的地方，所以今天这个环节让我主持，我非常感谢观点地产。

　　前段时间是一个非常特殊的时期，我也被告诫“在这个特殊的时期讲话要非常谨慎”，前段时间我的确是讲了很多话，当然了，我的讲话还是比较积极的，和各位专家也是一样的，不管怎么样，今天更多的我还是想听听各位嘉宾的想法和他们的前沿观点。今天的主题是“新时期的深圳城市文化与居住思考”，这个“新时期”我想作为营销来讲大家都有一个深刻的感触，就是在上半年严厉的调控措施下，基本上房地产是不需要营销的，像王石所讲的一样“猫三狗四开发出来的房地产都可以一夜之间卖出去”，这样的情况应该是不正常的，我有一个观点，如果一个行业没有营销了，说明这个行业一定出现了大问题，现在我们应该为这样一个观点得到了验证。

　　最近“城市人文”和“文化”，应该是在新营销前提下经常被提及的，所以我想今天更多的听听嘉宾对新时期深圳城市文化与居住思考的前沿思想。秦刚是“深圳四杰”之一，著名社会观察家、雅颂战略传播机构董事长，昨天我们（深圳四杰：高海燕、秦刚、戴欣明）有幸参与了光大地产和雅颂战略传播机构共同策划的布莱尔到中国松山湖一行，我想听一下秦刚在这方面有什么新的思想。

　　【秦刚】：一下把话题从深圳拉到东莞去了，呆会儿再拉回来。昨天很有幸我们在东莞松山湖凯悦酒店聆听了布莱尔的演讲，在紧张而充实的中国行之中，把东莞松山湖作为了他到中国很重要的场合，这个活动由我和戴欣明先生共同策划，也得到了东莞光大地产一位很有责任感的开发商的支持，才促成这次活动。

（著名社会观察家、雅颂战略传播机构董事长秦刚先生在演讲）

　　为什么今天谈城市文化会扯到松山湖去呢？因为在现场我们作为嘉宾聆听了一场演讲之后聊起了一个话题，很久以来深圳房产被称为中国房地产“样板房”，但除了样板房之外我们还给国人一些什么样的印象呢？好象说不出什么太多的东西了，松山湖是在深圳和东莞之间的一块72平方公里的待开发区域，正因为它过去没有建设，没有开发，所以保有了比较好的自然资源和生态，现在东莞市把它当做未来城市发展方向，深圳也想和东莞携手把这个区域打造成东莞和深圳之间的“莞深第三城”的地位。建设一个新的城市，我们就该考虑了，我们怎么样吸取深圳这样一个年轻城市成长过程中的经验和教训？经验就是最快速的和最先进的城市先进经验、规划理解对接，“教训”就是在城市成长过程中和过去的文化完全断裂开来，松山湖完全是一个新的现代化城市，它的道路是按照澳洲的道路版本规划的，有22公里自行车道，这也是我们在中国新兴城市里看到的最具生态特点的交通系统，就是完全可以通过自行车在这个新的城市里实现便利的生活。另外从它的生态文明这个层次，也希望从城市规划之初就把“生态、环保”的理念导入到松山湖这个新城市的建设之中，而这些都是深圳在过去发展中所忽视的，有过许多教训的。

　　这就是我们昨天为松山湖策划这样一个活动的出发点，就是希望能够提升这个城市的品位，请一位名人，不管是英国的名人还是美国的元首，目的都是为了提升城市的国际品牌，在这种品牌之下可能城市的决策者就会意识到自己的社会责任，而慎重的落笔，慎重的批地，慎重的开发。

　　谢谢！（掌声）

　　【主持人戴欣明】：秦刚的讲话通常会获得一些掌声，不愧为著名的社会观察家，因为松山湖这里有第五代城市的概念，这里我们所看到的城市文化是需要有一个出口的，一个是理念，第二个是实施，从规划也好、设计也好，都需要我们认真对待。今天我们请到了五合国际建筑设计集团总顾问刘力先生，想听听刘力先生有什么样的前沿思想并和大家一起分享。

　　【刘力】：我讲三点我们在广东地产行业的感受，第一点是洗牌，第二点是高房价，第三点是高科技。

　　什么叫洗牌呢？我们最近接触到很多开发商让我们非常吃惊，过去我们在中国市场做了八年，结交了无数房地产开发商朋友，现在居然有百分之八、九十开始退出这个行业了。很简单，把现在的房子卖完了就没有地了，没有项目了，在过去的两三年里他没有及时的做土地储备，没有及时的进入资本市场去找钱，现在再做已经来不及了，很多大的开发商被别的更大的势力控股了，很多小的开发商只能往二、三线城市走，或者把自己的钱投给别人做小股东了。比如在广州、深圳、北京、上海这样的大城市，一个地产融资，如果你只有10个亿以下的资本，很可能一块地都拍不到，市场化的速度让我们所有人都没有想到。

（五合国际建筑设计集团总顾问刘力先生在演讲）

　　这样一个洗牌的结果就只剩下一些大牌、有实力的公司，而且一大半是来自于广东，像我们服务的客户，很多都是广东，包括万科在内，我服务最多的是珠投、万科，这没有办法，我们其实在广东做的项目并不是很多，除了给珠投做了6个项目以外，其他项目并不是很多，而最近来求我们的，是很多其他行业，比如说美的空调、皇朝家私，都是其他行业没做房地产转过来找我们做，而且那么远，五合国际在广东的影响力不是很大，他们居然能找到我们。

　　这样的洗牌不仅是开发行业的洗牌，带来了所有下游服务行业，包括策划、代理、销售和设计公司的洗牌。我们最近在国内收购了华特尔(音)设计院，后来有很多小设计院找我们，要求挂靠在我们下面，他讲的非常实在，说我今年投了四个标，一个没中，到年底我就养不起了，我也有很多开发商朋友，认识很多设计总监等等，我请他吃饭，他讲的很明白，我们俩是朋友，但我没办法推荐，因为你没有知名度，现在这个行业我已经做不了主了，我已经不能把你拉到台面上去，所以房地产开发行业的洗牌，带来了下游一连串行业的洗牌，这是第一点。

　　第二点，高房价高到什么程度？我们在广州做的双塔，一户4000万，我们在深圳做的别墅，一平米20万，这样的高房价带来什么影响呢？过去你想做点高技术含量的东西，售价和成本不支撑，现在如果你几万块一平米的楼盘，在成本上稍微增加一点，会带来产品整体的升级，所以对于产品升级投入的增长、成本的增加和你售价的增长不成比例，原来觉得很难做到的事情，现在很容易做到。今天我来会场的路上还接到一个电话，明天一早我得赶到佛山，后天一早去广州谈一个豪宅的项目，很多人开始做豪宅，为什么做豪宅？大家可以看我的介绍，我做了好几个城堡、庄园，我们做了上海紫园一号，在当时那是最贵的楼，他悍马车已经好几辆了，直升飞机停不下去，他有几十亿，孩子也都大了，马上出国上学去了，他留着钱干嘛？

　　【主持人戴欣明】：刘总的意思是应该买大量的别墅。

　　【刘力】：我是说别墅的需求已经上升了，别墅最多卖一个亿，上不去了，但是中国富豪的需求没有得到满足，他不想和别人住在一个小区里，我在北京住在一个豪华小区里，我隔壁的邻居从来都是躲着我进去的，他不希望别人知道他是谁，很奇怪的事情，所以豪宅再往上走一定是城堡、庄园，而且不可能是看房班车，都不需要，我们在北京做高尔夫球场，很多大企业需要这样的会所。

　　这是第二点，高房价带来产品的升级。

　　第三点，高科技。五合国际最大的特点是做高科技节能，可是我们推广的过程无比艰难，到处讲课，清华大学、同济大学，人家都认为你的技术很好，但是太遥远了，中国现在不需要，房子闭着眼睛都卖出去了，可是让我没想到的是，现在来找我们设计的广东有一大批，最多的是杭州和广东两地，但想想也有道理，这是中国最富裕的地方，杭州是当时中国楼价最高的地方，可是当时杭州和上海这两个地方没有一个找我们做高科技节能，现在广东来找我们的就有好几家，按理说我们推广时针对的是北方市场，觉得中国北方节能保暖是最重要的，没想做南方，没想到南方富裕了之后，他还想我的房子除了面积大、景观好、奢华装修之外，我还要讲究舒适度，关键是住宅的寿命，70年的土地证，50年结构设计寿命，结果维护结构、管线都不到20年，怎么传子传孙？我觉得广东深圳这个地方的市场有巨大的潜力，洗牌之后这些大鳄，这么高的房价以及对高科技方面的需求。

　　谢谢！

　　【主持人戴欣明】：非常感谢刘总，刘总不愧是清华出来的，说到清华，我突然想到我这里好象少了一位清华的校友，那就是贺承军博士，刚才杨大谷介绍嘉宾时是否把他给漏了。

　　【杨大谷】：原来准备把贺博士放在后面的，由于时间关系还是邀请他上来先讲文化。

　　【主持人戴欣明】：贺承军是深圳规划局地名管理办公室主任，他的语言是非常犀利的，请到您也是很荣幸。

　　刚才刘总说到设计，其实我的第一个工作很多人已经不知道了，我的第一工作是室内设计师，所以说未来的地产发展如果不在规划和设计上进行深入的研讨的话，比如说早几年，或者更早时间，我们盖出的房子，现在谈人文、谈文化，谈住宅的居住思考，我们可能看到早几年的住宅认为都是垃圾，甚至认为有些房子都应该拆掉了，但是不管怎么样那是一个时代的代表，一个时代的特征。在城市规划方面还是请贺承军博士讲一讲犀利的观点。

　　【贺承军】：谢谢大家，我接着刚才刘总的话题，他讲中国房地产高端市场非常令人欣喜，但也令人感觉压抑。我是学建筑出身的，中国房地产蓬勃发展，中国城市化也是二十世纪世界关心的问题时，为什么中国的房地产回避大众居住的问题？我们学建筑的基本的理念就是现代主义建筑、现代主义城市是人类解决大众居住很有效的途径，而恰恰我们在改革开放二十多年，这个问题被巧妙的、严谨的悬挂起来了。

（著名地产博客贺承军在演讲）

　　最近深圳有一本书叫《货币战争》，我看了之后深受启发，比较系统的讲述了世界背后争论的致命的决定性力量怎么来操纵这个世界，我们没有必要把它当做假想敌。但是我感觉中国目前房地产格局好象这种假想敌在敲我们的门，不是敌人，但却是来自真实的力量，正因为它的存在，而使得我们的房地产格局呈现出目前的状态。

　　对比一下汽车市场，为什么豪华汽车有，大众用的汽车也有？为什么房地产大众居住的问题突起不了？我们的小产权房大部分是大众居住的可能性，但政府却禁止。我们的制造业在发展军工时有一定的产能，有一定能力，而制造业所做的战略可能防止了制造业过早被国际资本控制，但是没有房地产、没有高新技术的时候恰恰和土地结合在一起，这恰恰容易被国际资本利用。18亿亩耕地看起来是保守的线，实际上不是，中国粮食53%是来自于世界贸易，也就是说我们毛18亿亩耕地来满足我们的口粮是一个幌子，18亿亩耕地跟更多的农民兄弟是捆在一起的。这个国家战略通过土地政策提出来可以被国际资本充分的利用，这也是为什么我们总感觉一方面有供应，另一方面又不够，在土地供应相当紧张的情况下，大量的土地又容易被越来越增长、规模越来越大的开发商所囤积，这也是房地产价格走高的态势。

　　价格走高一个基本的考虑是必须有资产价格的异常变动资本才能获得暴利，回归到大众居住，大众居住必然是微利的，国际资本不做，觉得没有意思。

　　至于说到文化，文化是房地产微不足道的包装，所以不说也罢。谢谢！（观众笑）

　　【主持人戴欣明】：哈哈，不管怎么样，贺承军博士的观点是非常犀利的。前几天我见到一位大亨，有多大呢？他说他在珠海开发的项目希望找设计师，首先有一个先决条件，这个设计师每天屁股下坐的马桶有没有值到6万块钱，（观众笑）这也引出一个问题，如果你的生活环境没有达到高档或者称之为不可理喻的状态，你想把我的豪宅设计到我们所需要的那部分人所需求的，这一点是很难的。下面我想听听箭牌卫浴总经理助理讲极致的人文关怀的孟义先生的意见。

　　【孟义】：谢谢主持人，谈到文化，好象现在的文化不如以前的住宅文化那么突出，比如说以前讲到陕西民宅就想到窑洞，讲到安徽或者福建民宅印象也会非常突出，现在随着社会的快速发展，居住的文化风格好象没有以前那么突显，刚才讲到的是豪宅，我想谈谈日常城市的形态。

　　我们倡导多方合作，多种文化碰撞，给我们以后整个发展过程中可以更舒适，关于这方面我们公司正在努力。刚才您谈到的豪宅，其实人的需求都是一样的，把涉及居住产业链所有的行业、所有的这些人的思想碰撞出来，让我们居住的空间更完美、更和谐，当然包括豪宅中满足一些特殊的需求。

　　谢谢大家！

　　【主持人戴欣明】：希望你真能把极致的人文关怀进行到底。

　　【孟义】：这是我们不断发展的方向，可能路还比较长，但是我想更多的人参与进来，以后会看到更好的发展情况。

　　【主持人戴欣明】：这里又回到一个关于卫生间文化的整合和环境营造的问题，这实际上还是设计和城市文化问题，下面请加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国区总经理马振荣先生谈谈他的前沿思想。

　　【马振荣】：谢谢主持人，我们还是回到城市文化这个问题，这个题目实际上很大，我首先想问一下，到底深圳市有没有城市文化？有人说深圳是个文化的荒漠，我非常不赞成这种说法的，为什么这么讲？文化的范畴太大，我们这里不能一一剖析，借用古人一句话，如果形容一个暴发户一般说“树小、墙新、画不古”。

（加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国区总经理马振荣先生在演讲）

　　我第一次到深圳是80年代中期，那时候我还在学校，那时候的深圳跟现在的差异非常之大，可以说是翻天覆地的变化。那时候我们在学校，两个老师闹得不太高兴，各自为一个提法闹得面红耳赤，就是“没有绿化就没有文化”，要体现出文化必须要有绿化，现在我们看看深圳这个城市，我觉得可能欠缺一点，就是没有历史的积淀，但是深圳的文化给人展现的城市形象，我相信是不输给中国任何一个城市的。

　　【主持人戴欣明】：深圳只有今年提到人文精神，98年提到的是科技兴市，最近才提到人文精神，为什么很多人并没有感受到这一点？可能跟今年上半年的房价飞涨有非常大的关系，股市也同时一起飞涨，淹没了人文精神。

　　【马振荣】：以上海为例，上海过去跟深圳一样，也是一个小渔村慢慢发展起来。如果说“一百年以前的上海是没有文化的”，谁敢说这个话？现在我们也关注到深圳的房价涨了这么多，我特别同意主持人的一个观点，如果任何一个行当没有营销了，这个行业就有问题了，适度的通货膨胀是能够刺激经济的，如果当房价处于失控的状态下，那么任何的创新、任何设计都是没有意义的，当你的建筑可以随便卖，就像青菜萝卜，你要就要，不要就拉倒，我就是这个价，那个时候对这个行业绝对个灾难。

　　【主持人戴欣明】：谢谢马总，我的“如果一个行业不需要营销了，一定会出现大问题”观点得到了马总的支持。

　　今天的话题很大，讲深圳城市城市文化和居住思考，今天我们请到了董丹青，风火控股的副总裁董丹青先生，他做了很多项目，因为项目太多我就不一一数了，希望他能给我们带来一些新的见解。

　　【董丹青】：前面嘉宾从宏观的全球经济，到微观的抽水马桶都有涉足。从我的角度来说，关于深圳城市文化的理解，我可能比其他嘉宾更有感受一点，因为我是1982年在深圳读小学一年级的，等于是跟深圳这个城市一起发展起来的，刚才戴老师也说到说话要谨慎一点，但我想和大家说不太一样的话，我想深圳的城市文化其实是有一些激情的，如果说未来发展中没有突破这三个障碍，发展一定是不健康的。

（风火控股副总裁董丹青先生在演讲）

　　第一个障碍是名分障碍，大部分深圳人为了这个城市做了很多贡献，但是他没有户口，实际上这对一个城市的扎根，尤其是归属感是非常不利的，所以我想在这一点上代表民众的声音，也想通过贺博士的官方途径能够传播到相关的部门里面去，这一点我一直感受很深，我有很多朋友在深圳创业、在深圳奋斗，有了房子，有了车，户口反而是最后来的，这一点我觉得在城市文化形成过程中不是特别有利。

　　第二个障碍是通道障碍，深圳能够创造今天的奇迹，能够在四个经济特区里一枝独秀冲出来，主要的原因是因为它靠着香港，大家一直在讲深港一体化、深港的融合、深圳城市文化的交流，但实际上做到底都不彻底，也就是说我们可以看到深港通道里有香港人很简单可以往返深港两地通道，但有没有深圳人可以很轻易去香港的通道？如果这个问题始终没有解决，那么深圳离真正国际化还有相当的距离。

　　【主持人戴欣明】：前段时间碰到几个香港朋友，他们对于深圳的高房价是非常满意的，为什么？他们认为“这拉近了香港同深圳二百万常住人口的心理距离和身份距离，他认为他们到香港去会像香港人一样，深圳人还会回到自己的居住地，不会影响他们，反而带动香港的发展。

　　【董丹青】：我相信很简单的一条道理，如果这条通道打开，香港人会看到深圳人的购买力的，因为深圳人从来就不缺钱。

　　第三个障碍，深圳人最大的障碍是时间障碍，我刚才说深圳人不缺钱，但普遍缺时间，深圳人的居住文化和休闲文化里有非常大的特征是补偿性的，就是拼命的工作，拼命的奋斗，但是拼命的玩，而且是一窝蜂的出去，这种情况对于真正城市文化的健康形成也不是特别有利的。

　　从这个角度来说，我们只是希望深圳的精英意识能够淡一点，因为大部分人都希望在深圳追求创业的梦想，甚至有很多人来深圳都是想做老板。随着整个城市阶层的逐渐丰满，有很多人也不一定当老板，或者说他从职业化的发展途径里也能获得自己的社会地位，在这种情况下世纪上他不需要牺牲太多自己的时间去换取那些不必要的、比较虚的面子上的东西，我希望在未来深圳城市发展里能看到这样一种改善。

　　谈完全这三点，还有一点是代表我这个行业，我是做专业包装和推广的，我实际上是在和深圳的发展商催眠了整个市场，把深圳走向豪宅化的趋势，我们做的项目都是现在的房价在两万以上的项目，我想说的是真正的生活是你自己的感受和体会，并不像我们宣传和楼书里渲染的那样，真正居住文化的形成和日子的渡过是靠自己的感受。这一点我在日本东京感受很深，其实他的房价很贵，但他并没有把项目包装成很仪式化的豪宅氛围，他的设计走向很简单、很直接，但是做工和用料、材质的体现是非常极致的，整个建筑的造价会是中国市场平均造价的3倍，它给人带来的舒适感受，尤其是在人性化设计方面的细节感觉是非常好的，这些不是宣传有多好就能做到的。所以在这一点上我希望未来的地产营销和广告推广走向理性，关注人的心理感受和切身感受，忽略面子上不必要的东西。

　　【秦刚】：我接着丹青的话说几点，我觉得到最后才说这个主题，我刚从俄罗斯圣彼得堡回来，圣彼得堡是一个有三百多年历史的城市，深圳只有二十多年的建成市，如果把这个作为一个人来说的话，一个人的寿命有七、八十岁的话，那么我们现在二十多年只相当于七、八岁，要形成一个城市的文化还有很长的时间要走。

（深圳四杰之一，著名社会观察家、雅颂战略传播机构董事长秦刚先生在演讲）

　　第二个是丹青刚才讲的豪宅文化，深圳房地产一直在引领豪宅方面走在前面，但是炫耀、奢华的理念和概念过度了，套用贺岁片里一句话，开着宝马从别墅区里出来说“住别墅的都是好人吗？未必。”就是说你这个房子造价很高、很奢侈，价值过千万，住在这里的人就是有文化的人，有素质的人吗？圣彼得堡这个城市非常陈旧，看上去没有高楼大厦，都是很矮的楼，城市的面貌很朴素，但是感觉人的精神气质非常高贵，非常优雅。所以我想说深圳这个城市在引导豪宅方面有过度渲染的理念，以后我们在城市文化的形成方面应该塑造更多城市人内在的文化涵养，我依然认为深圳这个城市在中国城市里是文化上最具竞争力的城市。

　　【主持人戴欣明】：这个话题如果深入探讨的话，可以讲几天几夜，当然这是很不现实的。城市文化和人文有很深刻的联系，前几天有人谈到人文和文化有什么区别，其实人文更主要关怀的是人，而不是一种表象。未来希望我们大家共同关注城市文化，没有高度就没有深度，也就没有所谓的人文思考，一个城市如果没有人文，那还会有城市的文明吗？所以我希望我们几位在这里抛砖引玉，让更多的人参与到新时期的新城市文化与居住思考的话题当中，让大家共同参与，带来整个城市的共鸣。

（兰江地产副总裁杨大谷大会主持）

（主办方深圳特区报王月华致辞）

（主办方秘书长陈诗涛致辞）

（北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在主题演讲）

接下来为第二场论坛“地产营销新格局”对话：

这一场对话的主题是“地产营销新格局”，有请嘉宾主持韩世同，韩世同是广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、世联地产事业部总监李宗苗先生

深圳知名城市研究专家、深圳社会科学院城市运营中心主任高海燕

中原(中国)董事、副总经理赖国强先生

深圳星彦总经理路莹女士

深圳德思勤投资顾问咨询有限公司研究中心总监李旭晔小姐

（戴欣明友人广州市韩世同投资顾问有限公司总经理韩世同主持第二场主题论坛）

（韩世同、高海燕）

  【主持人韩世同】：我做嘉宾多一点，没有经验做主持嘉宾，所以可能没有刚才的戴博士主持得好，但是我很有幸参加今天的城市论坛。

　　我刚刚听到了很多“碰撞”，下面我们围绕着地产营销新格局主题，我再谈两个小的题目，我们如何面对目前深圳、广州所面临的营销困境？营销从原来不太受重视恢复到被重新正式，甚至刚刚我们听到深圳以前创造过把克林顿请来，现在又把布莱尔请来，我觉得这都是一些很高明的手法，广州“十一”的时候也把成龙这些名人请来，除了这些名人效应，我们在地产营销方面还能做哪些思考，做哪些创新，做哪些措施？还有一些话题可以供各位嘉宾借鉴的，关于楼市到底应该如何走？广州今年以来楼市有点步深圳的后尘，深圳上半年就已经完成了50%的上涨，广州靠下半年才完成的，深圳七、八月就开始出现成交的萎缩，广州十月份已经才开始出现。我觉得我们应该去思考思考的走向和未来，今天有记者采访我说中介有20%面临着关门，不知道是不是这样的情况。

　　【李宗苗】：刚刚韩总已经说了，我确实被抓了“壮丁”，之前也没有做准备，今天在场的几位嘉宾都是重要级的，刚刚韩总抛出了一个问题，关于广州房地产走势和深圳房地产走势，现在好象有点吻合了，都在往上赶，而且都在使劲赶，上半年深圳完成50%的涨幅，现在广州正在完成这个涨幅。在这里我特别想听一下中原赖总的观点，赖总在一手楼、二手楼和珠三角，包括中国的市场上都是有相当影响力的，他的观点我想更有借鉴意义。

　　【赖国强】：关于主持人刚才提到的问题，首先这是一个新的格局，为什么说是新的格局呢……

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（深圳特区报专题报导，深圳四杰之戴欣明、秦刚、高海燕到场演讲）

深圳特区报2007年11月9日报导

英领袖布莱尔"从伟大到卓越"

（城市战略策划家：戴欣明，社会观察家雅颂董事长：秦刚，深圳社科院城市运营中心主任：高海燕在布莱尔晚宴现场）

（著名策划人秦刚、戴欣明在晚宴现场）

2007年11月6日晚6点，东莞松山湖凯悦酒店。在一阵悠扬的小提琴声中和一片热烈的掌声中，英国前首相布莱尔在英国驻广州领事馆领事陪同下出现在近五百人由珠三角政界名流、商贾巨子和媒体记者共同参加的特别晚宴上。城市推手深圳四杰：高海燕、秦刚、戴欣明参加晚宴。

受东莞市政府、广东光大企业集团有限公司盛情邀请，英国前首相布莱尔抵达松山湖，视察松山湖科技产业园及光大?锦绣山河，发表了“从伟大到卓越”为主题的热情洋溢的演讲。言语中透露出他对中国的浓厚兴趣、对东莞奇迹的认同、并表达了对松山湖赞美之情。更重要的是，他也提出了对中国经济未来发展的中肯建议与热切期望。晚宴中，东莞市副市长梁国英、东莞光大集团董事长陈润光出席峰会并致辞，对布莱尔的到访表示热烈欢迎。

作为2007年6月27日正式卸任首相、曾经卓越的工党领袖、而现被聘为中东四方会谈特使，且欧盟轮值主席职务呼声日益高涨的布莱尔，在全球范围内仍然发挥着重要的影响力。此次布莱尔的东莞松山湖之行，是他卸任后以新形象首次在中国内地参加的活动之一，引起了媒体的广泛关注。

布莱尔的主题演讲“从伟大到卓越”，意即先树立一个伟大的目标，然后需要去艰苦、卓越地实现它。这符合布莱尔作为领袖所拥有的气质，这也与松山湖的发展理念不谋而合。布莱尔的本次东莞松山湖之行会在环保与城市发展方面带来新的启发，也为松山湖向“第五代城市”发展注入了新的精神内涵。

（城市战略策划家戴欣明作为VIP应邀参加晚宴）

戴欣明在签到

（城市战略策划家戴欣明签名留念）

（远处的锦锈山河领袖官邸围湖错落有致）